2019年02月18日

減輕征地壓力加快土地政策創新

  11月,北京市土地供應節奏明顯加快。26日,北京市集中推出13宗土地,其中住宅用地12宗。截至11月26日,北京市共推出71宗土地,其中11月推出18宗,占比超過25%;共推出住宅用地54宗,其中11月推出16宗,占比近30%。在發展放緩的背景下,北京加快了土地供應步伐,大大超過了市場預期。從近期部分城市的土地供應規劃來看,廣州、南京等城市也在加快土地供應的步伐。今年年底,地方政府正在加快土地供應,既推進土地供應計劃,更重要的是緩解土地市場降溫給地方財政帶來的壓力。

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  年初以來,全國土地市場降溫,地價整體下降,浮動地價大幅增加。土地市場的降溫進一步加大了地方政府減少收入的壓力。展望2019年,房地產企業土地利用能力和意願較弱,土地市場將繼續調整,政府資金收入增長將繼續面臨壓力。在財政收支壓力下,預計2019年地方政府將繼續調整土地供應步伐,加大土地政策創新力度,提高土地融資能力,增加土地及相關稅收收入。


  從大多數城市的五年土地供應計劃和住宅用地的三年滾動供應計劃來看,只要地方政府控制節奏並完成供應計劃,2019年就有土地供應增長的空間。但隨著土地市場的持續調整,地價下降,土地流轉將繼續發生。為此,預計地方政府將通過增加總供給,優化增量和礦業庫存來增加土地政策創新和增加土地融資能力。


  首先,地方政府將探索創新的土地供應模式。一方面要探索增加土地供給的前提條件,以產業准入和企業納稅能力為轉移條件。另一方面,繼續促進土地綜合利用和發展。

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  二是推動城市更新挖掘存量土地價值。經過30多年的高速發展和建設,我國大中型城市(包括一線城市和部分三線城市)正面臨著中部或主城區新增建設用地稀缺、商業發達區、高端社區並存的時代特征。工業區、破舊的住宅樓和破舊的工業庭院。促進城市更新和振興現有土地已成為共識。


  一方面,探索試圖通過降低土地價格來實現工業用地的性質轉換,減少工業用地的比例,以振興低效的工業用地,促進工業改變鳥類。本文針對股份更新改造項目,探討了分階段繳納地價、減輕企業征地壓力的政策。另一方面,要加強對閑置土地的清理和整治,依法收回閑置土地出讓權,或者對閑置土地進行二次規劃調整,將土地出讓費提高到新的規模。

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  第三,完善建設用地建設租賃住房集體管理等政策。隨著農村土地確權工作的完成,農村土地征收、集體經營建設用地進入市場,農村宅基地改革試點工作的完成,新一輪的土地改革將開始。集體經營建設用地租賃住房建設仍有兩年的試點期,以完善集體租賃住房的建設和運行機制,充分發揮集體經營建設用地作為新增國有建設用地規模不足的補充作用。它將成為試點城市地方政府的工作重點。


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Posted by skbtay at 18:16Comments(0)基金